I fattori principali che determinano l‘IMPORTO MASSIMO finanziabile con un mutuo sono sostanzialmente due:
1- IL VALORE DELL’IMMOBILE posto a garanzia dell’operazione, infatti a seguito della delibera dell 22 aprile 1995 del CICR, la Banca D’Italia ha stabilito che l‘IMPORTO MASSIMO finanziabile con un mutuo fondiario non può superare l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tuttavia tale percentuale può arrivare al 100%, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessione di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.
La percentuale massima finanziabile varia anche in conseguenza di altri motivi. Se ad esempio il soggetto che contrae un mutuo è un libero professionista o un’impresa che acquista un edificio ad uso ufficio, allora è probabile che la percentuale massima scenda, a meno che non siano prestate garanzie ulteriori. Anche nel caso di mutuo acceso solo a scopo di ristrutturazione il finanziamento massimo sarà più basso.
2- IL RAPPORTO RATA/REDDITO, infatti l’importo massimo finanziabile dipende anche dal nostro reddito, questo perchè la banca nel caso di vendita all’asta dell’immobile prestato in garanzia per mancato pagamento perde denaro. Ciò avviene non in modo diretto, ma a causa della presenza di svariati costi ed oneri burocratici e legali che le rendono altamente dispendioso il finanziamento prestato. Per questo motivo la banca è solita concedere il mutuo solo se risulta un rapporto rata/reddito che le faccia ritenere che il cliente non farà fatica a onorare la rata. Il valore rata/reddito, correntemente utilizzato dagli istituti, deve far si che la rata del mutuo non superi 1/3 del reddito dei contraenti.